Хотя последние изменения в преимущественном праве совладельца действительны уже с начала 2018 года, многие клиенты все еще не уверены в интерпритации новых изменений в законе. Поэтому мы решили предъявить вам основные и наиболее важные моменты, чтобы сделать для вас эту тему более понятной.
Каковы изменения в преимущественном праве совладельцев?
Преимущественное право означает, что если мы хотим продать недвижимость, мы должны сначала предложить ее тому, кто имеет на это право. Эта обязанность касается только того, кто продает недвижимость, но тот, кто имеет на это право, может не использовать это преимущество. Также важно то, когда преимущественное право покупки возникло - как по закону, так и по договору.
В качестве примера приведем ситуацию. Супруги Радек и Ленка владели дачей, которая являлась имуществом супругов. К сожалению, они развелись и Ленка решила продать свою часть недвижимости. Сначала она должна была предложить ее бывшему мужу, который был совладельцем дачи. Поскольку Радек любил ездить сюда на рыбалку, он с удовольствием откупил ее долю. Преимущественное право помогло Радку избежать ситуации, при которой ему бы пришлось проживать на даче вместе с незнакомыми людьми.
Ситуация, которую мы описали в предыдущем абзаце, логична и соответствует здравому смыслу. Однако до 1 января 2018 года совладелец мог продать свою долю недвижимости по своему усмотрению. Госпожа Ленка еще в позапрошлом году могла продать свою долю кому угодно и тем доставить господину Радку много забот. Исключением являлся перевод недвижимости на близкого человека, тогда Ленке не нужно никого спрашивать. Близкими людьми могут быть, например, дети наших супругов.
Если совладелец хочет продать свою долю, он должен найти покупателя, заключить с ним договор и только потом предложить совладельцам свою долю для покупки. В законе, и на самом деле, говорится о том, что «Обязательство предложить долю совладельцам для покупки возникает тогда, когда продающий совладелец заключил договор с покупателем».
Затем у совладелеца есть три месяца для того, чтобы он мог о покупке подумать и, например, воспользоваться своим преимущественным правом. Однако в таком случае первоначальный договор с покупателем отменяется. Поэтому продающему, конечно, легче спросить своего совладельца заранее, есть ли у него интерес к покупке доли совместного имущества или он отказывается от этого права, в таком случае приходится полагаться на его слово.
Поправка вернула в кодекс преимущественное право. Это относится только к недвижимости.
Когда кто-то продает свою долю недвижимости, другие совладельцы имеют на нее преимущественное право. Исключением являлся перевод недвижимости на близкого человека.
Неважно, идет ли речь о недвижимости, за которую нужно платить, или нет. В последнем случае совладелец должен заплатить за долю обычную стоимость.
Случается, что совладельцы не могут договориться между собой об условиях осуществления преимущественного права. В этом случае каждый из них имеет право выкупить свою долю совместного владения в соответствии со своей частью. Совладелец также может отказаться от своей доли. Это необходимо записать в кадастре.
Повторное введение преимущественного права на практике является наиболее выгодным для совладельцев домов. Не может, например, случиться, что ваш брат продаст дом родителей без вашего согласия. Преимущественное право может вызвать путаницу в случае, когда к квартире принадлежат погреб или гараж, которые не числятся в договоре на квартиру. В этом случае квартира продается таким образом, что парковочное место или гараж определяется долей в общих частях дома.
А как эта поправка работает в случае продажи земельных участков? В этом случае поправка приносит значительные осложнения. И здесь вы должны сначала договориться со своими совладельцами о том, согласны ли они отказаться от своего преимущественного права. Причем всегда нужно принимать во внимание пропорции и размеры долей всех совладельцев.
